Die Rolle des Bauherrenberaters (assistant à maîtrise d’ouvrage)
Ratgeber für Eigentümer · Instandhaltung und Arbeiten an einem Haus in Frankreich
Wenn Sie ein Haus in der Bretagne besitzen, sind Sie das, was das französische Recht den maître d’ouvrage nennt: den Bauherrn. Sie entscheiden, Sie unterschreiben die Angebote und Sie bezahlen. Vielleicht fehlen Ihnen aber die Zeit, das technische Wissen oder die Nähe, um diese Entscheidungen gut vorzubereiten, besonders wenn Sie im Vereinigten Königreich, in den Niederlanden, in Belgien oder in Deutschland leben.
Das ist die Rolle des assistant à maîtrise d’ouvrage, kurz AMO: ein Berater, der auf der Seite des Eigentümers steht. In diesem Ratgeber erkläre ich, was ein solcher Berater für den Eigentümer eines Hauses tut, was er nicht tut, wie er sich von den anderen Beteiligten unterscheidet, wann man ihn hinzuzieht und wie das Honorar funktioniert.
Der Eigentümer und der Bauherrenberater: Wer ist wer?
Der Bauherr sind Sie
Der maître d’ouvrage ist die Person, für die die Arbeiten ausgeführt werden. Bei einem privaten Haus ist das der Eigentümer. Sie legen fest, was Sie wollen, bestimmen das Budget, wählen die Firmen, unterschreiben die Verträge, bezahlen die Rechnungen und nehmen die fertigen Arbeiten förmlich ab. Diese Entscheidungen bleiben bei Ihnen.
Der Berater steht auf Ihrer Seite
Der Berater hilft Ihnen, diese Rolle auszufüllen. Die Idee stammt aus dem französischen öffentlichen Auftragswesen, wo Gemeinden Unterstützung bei der Vorbereitung ihrer Projekte erhalten. Für einen privaten Eigentümer ist die Aufgabe einfacher: klar sehen, in welchem Zustand das Haus ist, wissen, was zuerst zu tun ist, und die richtigen Firmen mit einer klaren Anfrage ansprechen.
In Frankreich ist „assistant à maîtrise d’ouvrage“ kein geschützter Titel. Was er umfasst, hängt vom Vertrag ab; deshalb empfiehlt sich eine schriftliche Vereinbarung, die festhält, was getan wird, was nicht und was es kostet.
Was ein Bauherrenberater für einen Hauseigentümer tut
Den Zustand des Hauses verstehen
Am Anfang steht ein sorgfältiger Besuch. Dach, sichtbares Holzwerk, Wände, Fenster und Türen, Feuchtigkeit, Lüftung, Heizung, Wasser, sichtbare Elektrik, Außenbereiche: Jeder Posten wird betrachtet und notiert. Sie erhalten einen klaren schriftlichen Bericht mit datierten Fotos, der trennt, was dringend ist, was wichtig ist und was warten kann.
Dies ist keines der vorgeschriebenen Gutachten, die in Frankreich für einen Verkauf oder eine Vermietung verlangt werden. Diese werden von zertifizierten Fachleuten erstellt. Ich erstelle sie nicht.
Die Instandhaltung planen
Ein gut instand gehaltenes Haus kostet weniger als ein in Eile repariertes. Der Berater erstellt einen Instandhaltungsplan: was jedes Jahr zu prüfen ist, was alle fünf oder zehn Jahre, in welcher Jahreszeit, und mit Richtwerten für die Kosten. Sie wissen, was kommt, und können die Kosten verteilen.
Die anzufragenden Firmen auswählen
Für Arbeiten müssen Sie wissen, wen Sie fragen: Dachdecker, Maurer, Schreiner, Installateur, Elektriker, Heizungsbauer. Der Berater hilft, eine klare Anfrage zu formulieren, für jede Firma dieselbe, damit die Angebote vergleichbar sind. Er schlägt mehrere Firmen zur Anfrage vor. Die endgültige Wahl liegt bei Ihnen.
Angebote lesen und vergleichen
Zwei Angebote für dieselbe Arbeit können sehr unterschiedlich aussehen. Vielleicht beschreiben sie nicht dasselbe. Der Berater liest sie Zeile für Zeile, weist auf Fehlendes, Unklares oder Abweichendes hin und prüft, dass die Firma ihre zehnjährige Bauversicherung (assurance décennale) vorlegt, wenn die Arbeiten sie erfordern.
Die Anfrage vorbereiten
Begleitung vor Bauarbeiten, auf Anfrage: Nutzung und Rahmenbedingungen klären, ein Programm erstellen, Firmen anfragen und Angebote vergleichen. Der Auftrag endet vor Baubeginn; Kunden wählen und bezahlen die Firmen direkt.
Dem Eigentümer berichten
Nach jedem Besuch erhalten Sie einen schriftlichen Bericht mit datierten Fotos, auf Französisch oder Englisch. Sie können aus der Ferne entscheiden, einen Nachweis für Ihren Versicherer aufbewahren und dieselben Fakten mit Ihrer Familie oder Ihren Miteigentümern teilen.
Was ein Bauherrenberater nicht tut
- Das Projekt entwerfen oder die Baugenehmigung beantragen.
- Als Bauleiter auf der Baustelle handeln oder den Firmen Anweisungen geben.
- Die Arbeiten ausführen oder Material und Ausstattung verkaufen.
- An Stelle des Eigentümers unterschreiben, bezahlen oder die Arbeiten abnehmen.
- Provisionen von den vorgeschlagenen Firmen annehmen.
Ich selbst mache außerdem keine regelmäßigen Kontrollgänge, öffne oder schließe das Haus nicht, verwahre keine Schlüssel und organisiere keine Reinigung: Das ist die Aufgabe örtlicher Concierge-Dienste, mit denen ich gerne zusammenarbeite. Ich verkaufe keine Immobilien, nehme keine Preisschätzungen vor, verhandle keine Verkäufe und gebe keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wie sich der Berater von den anderen Beteiligten unterscheidet
Der eingetragene Architekt und der Bauleiter
Ein eingetragener Architekt (Mitglied des französischen Ordre des architectes) entwirft das Projekt, zeichnet die Pläne, beantragt Genehmigungen und kann die Arbeiten auf der Baustelle begleiten. Ab 150 m² Fläche bei Neubau oder Erweiterung ist er vorgeschrieben. Ein maître d’œuvre plant und leitet die Arbeiten im Auftrag des Eigentümers. Der Berater kommt davor und daneben: Er hilft Ihnen zu entscheiden, ob Sie einen Architekten brauchen, und einen auszuwählen. Wenn ein Projekt Planung oder eine Genehmigung erfordert, sage ich das und verweise Sie an einen eingetragenen Architekten oder einen maître d’œuvre.
Die Baufirma
Die Firma führt die Arbeiten aus. Sie berät zu ihren eigenen Lösungen, was normal ist, verkauft aber, was sie vorschlägt. Der Berater, der nur von Ihnen bezahlt wird, hat nichts zu verkaufen.
Der Concierge-Dienst
Ein Concierge-Dienst schaut regelmäßig vorbei, öffnet und schließt das Haus, verwahrt Schlüssel und lässt Handwerker herein. Der Berater bringt einen gelegentlichen technischen Blick und einen Plan. Beide ergänzen sich gut.
Der Notar und der Immobilienmakler
Der Notar kümmert sich um Urkunden, Erbschaften und rechtliche Fragen. Der Makler bewertet, verkauft und verhandelt. Der Berater tut nichts davon, kann aber den Zustand des Hauses beschreiben, damit alle auf Grundlage derselben Fakten entscheiden.
Wann man einen Bauherrenberater hinzuzieht
- Sie leben im Ausland und können nicht anreisen, um französische Firmen zu treffen.
- Sie haben ein Haus geerbt und wissen nicht, in welchem Zustand es ist.
- Das Haus gehört mehreren Familienmitgliedern, und alle brauchen dieselben Informationen.
- Sie haben Angebote auf Französisch, die Sie nicht vergleichen können.
- Ein Problem ist aufgetreten (Feuchtigkeit, ein Riss, Dachschiefer nach einem Sturm), und Sie möchten wissen, wie ernst es ist.
- Sie möchten die Instandhaltung über mehrere Jahre planen, statt in Eile zu reparieren.
Je früher der Berater hinzukommt, desto nützlicher ist er. Sind die Angebote einmal unterschrieben, ist es zu spät, sie gut zu vergleichen.
Wie das Honorar funktioniert
Berater berechnen ein Pauschalhonorar, nach Zeitaufwand oder einen Prozentsatz der Baukosten. Eine Pauschale passt zu einer klar umrissenen Aufgabe wie einem Besuch oder einem Bericht. Ein Prozentsatz ist bei der Begleitung größerer Arbeiten üblich. In jedem Fall sollte das Honorar vor Beginn schriftlich feststehen, und der Berater sollte nur von Ihnen bezahlt werden.
Meine Leistungen sind auf der Seite Leistungen beschrieben:
- Beratungsbesuch. Eine bestimmte Frage (Feuchtigkeit, Dach, Riss, Sturmschaden), ein Besuch und eine schriftliche Notiz.
- Objektanalyse: auf Anfrage. Siehe den ersten Bericht.
- Die Langfristige Eigentümerberatung wird nach der Objektanalyse auf Anfrage angeboten, nur wenn Komplexität, zu beobachtende Veränderungen oder aufeinanderfolgende Entscheidungen sie rechtfertigen. Besuche, Unterlagen und enthaltene Gespräche werden schriftlich vereinbart. Die Begleitung ist nicht verpflichtend.
- Begleitung vor Bauarbeiten, auf Anfrage: Nutzung und Rahmenbedingungen klären, ein Programm erstellen, Firmen anfragen und Angebote vergleichen. Der Auftrag endet vor Baubeginn; Kunden wählen und bezahlen die Firmen direkt.
Jeder Auftrag beginnt mit einem vorab unterschriebenen schriftlichen Vertrag. Für den ersten Bericht und für die Begleitung von Arbeiten wird eine Anzahlung von 30 % erbeten. Ich nehme keine Provision von Firmen: Ich werde nur von meinen Kunden bezahlt.
Fragen, die Sie vor der Wahl eines Beraters stellen sollten
- Was genau umfasst der Auftrag, und was nicht?
- Steht das Honorar im Voraus fest? Was könnte hinzukommen?
- Erhalten Sie etwas von den Firmen, die Sie vorschlagen?
- Kann ich einen Musterbericht sehen?
- Welche Ausbildung haben Sie, und welche Berufshaftpflichtversicherung?
- Leiten Sie die Arbeiten, oder tut das ein maître d’œuvre oder ein Architekt?
- Wer nimmt die fertigen Arbeiten förmlich ab?
- Begleitung vor Bauarbeiten, auf Anfrage: Nutzung und Rahmenbedingungen klären, ein Programm erstellen, Firmen anfragen und Angebote vergleichen. Der Auftrag endet vor Baubeginn; Kunden wählen und bezahlen die Firmen direkt.
Meine Arbeitsweise
Ich bin Maxime Oger, Inhaber des Architekturdiploms der École d’architecture de Nantes. Ich bin nicht beim Ordre des architectes eingetragen und übernehme weder Planung noch Bauleitung. Ich lebe in Pouldreuzic im Pays Bigouden. Als ehemaliger Berufspilot arbeite ich mit Checklisten: Jeder Besuch folgt derselben Methode, Posten für Posten, damit sich zwei Besuche leicht vergleichen lassen.
Begleitung vor Bauarbeiten, auf Anfrage: Nutzung und Rahmenbedingungen klären, ein Programm erstellen, Firmen anfragen und Angebote vergleichen. Der Auftrag endet vor Baubeginn; Kunden wählen und bezahlen die Firmen direkt.
Möchten Sie wissen, wo Ihr Haus steht?
Der erste Bericht beschreibt den Zustand des Hauses Posten für Posten, ordnet die Prioritäten und enthält einen Instandhaltungskalender.